阉割教培行业后，高房价会如何被肢解？

这两天社会主义铁拳狠狠砸向了教培行业：培训机构一律不得上市，严谨资本化运作，外资不得兼并收购等~

剁碎了K12，

缓解家长焦虑，

针对教育公平，

再结合前阵子3胎，

目的就一个字：人。

现在无产年轻人不生1胎，

中产中年人都不生2胎3胎，

这就很头疼。

而目前政策连招在愚看来，

还只是在外线试探性进攻，

尚没有直捣黄龙。

可能也是因为今天“鸡娃”，

教育不公平、畸形等乱象，

这锅不能全甩给教培行业。

一个教培行业算什么？

他们还翻不起这么大的浪。

教培是外因，

教育体制等内因更值得解决。

愚很希望这套连招是起手式，

千万别到此为止。

好，我们马上切入正题；

抛开这波教育双减，

年轻人的避孕药目前主要有3味：

房子、教育、就业。

愚思考过，医疗的确是民生类第3座大山，但却不是节制年轻人生育的关键原因。

就业才是。

当下就业环境恶劣，

年轻人对未来根本没啥安全感可言，

生育对他们来说风险太高压力过大。

所以年轻人被迫做出正确选择：

不生孩子不消费。

所谓的“躺平”，

并不是啥都不干，

只不过是最低成本地活着。

在这3味药中，

教育是个软柿子，

所以这回先捏它；

那谁又高又硬？

房地产。

愚今天透过教育，

想跟同志们聊聊房地产。

说房地产，就要说一个困扰了国人10几年的终极问题：房价是涨是跌。

愚就用0门槛的语言，

跟诸位解释，

房价崩溃论的合理性。

先声明，愚不是经济学家，

跟大伙一样，群众一枚，

只是经过多年的观察，思考，

以论证“房价崩溃论”罢了。

有不同意见欢迎批评。

跟很多工友一样，

我坚信房价崩溃论原因很简单：

我买不起房。

基于这么纯粹、感性的出发点，

我就在想如何论证房价必然崩溃？

但16年房价飙升跟耳光一样，

把我抽悟了：

要想论证房价崩盘，

要先明白房价因何暴涨？

房价因何暴涨？

有人会说，

是城镇化

是土地财政

是地方收入/债务

是大城市效益

是地区发展不平衡

是没房产税

因为房产是中国货币蓄水池，

等等~

说的都对，但都非根本；

愚以为，

中国房价暴涨根本原因是：

居民有继续负债的空间。

负债分4个财政主体：

地方负债

企业负债

个人/家庭负债

主权国家

我们仅讨论个人负债。

我估计你也听到一种传统说法，

叫中国自80年代起飞速发展，

给人一种感觉，

80年代之前，我们很普通，

80年代之后，我们就腾飞了；

那靠什么起飞的？

是靠科技、芯片？

不，是靠房地产，

房地产靠什么？

靠快速增加居民负债为前提。

负债，是房价暴涨的根本原因。

就像你把你爸妈几十年老本拿出来，

然后透支你未来30年可能收入，

全部提现并在一天内花完。

你这一天是神仙吧？

房价高就是这道理。

但这持久吗？

不能~

08年15年为啥去库存、棚改还能搞？

因为彼时居民负债水平还不高。

但众所周知，

16年之后的房价，

赚的都是断子绝孙钱。

自17年到今年5年时间，

我国居民负债增速是收入增速2倍，

即我负债2万，收入1万。

我没记错的话17到19年，

政策基调是去杠杆吧？

国家三令五申，

居民负债还高到这种地步。

达里奥认为，

居民杠杆率到70%就是极限；

你们说我国居民杠杆率多少？

有必要说清楚1点，

我国居民收入占GDP比重是45%，

发达国家是在70-80%，

即：我们60%相当于发达国家100%。

并且，

中国更多担心养老从而压缩消费，

所以杠杆主要是压在房子上。

我国内需乏力其主要原因亦是如此。

说人话就是：

钱都砸在房贷上，

哪有钱去消费？

只要居民还负得起债，

中国房价就会不停上涨。

为什么房价最后一定会崩？

因为现在负债已经到顶了，

这就不用愚多言了吧？

愚说的再明显一点，

房价崩溃那声哨声，

在于居民杠杆被打破；

只要房价继续涨，

居民负债就会继续恶化；

而同时，现在就业极其拉胯，

毕业生+35岁现象双重暴击，

居民收入整体下降，

这都还不算货币贬值；

一边负债提高，

一边收入下降，

这局面能撑多久，

天知道。

虽然房价极限高位可以马上统计，

失业、负债、人均收入这些都有数据，

有公式有模型直接带进去一算即可。

但何时崩溃，要考虑的是这股冲击波烈度会不会扩大？当枪声响起，人们是团结一致共抗海啸，还是“死道友不死贫道”？

这时考验的不是规律，

而是人性。

涉及人性，别说我，

爱因斯坦都算不出，

所以只有天知道。

我记得我之前写了篇“人口”文章说：

中国的对手不在美日，

而在国内人口老龄化。

我好像还顺便提过房地产3重矛盾；

房地产近期矛盾是：

房地产急切融资但国家阻止融资

中期矛盾是：

房地产跟我国扩大内需双循环战略相斥

长期矛盾是：

人口老龄化，没有接盘侠。

这个长期矛盾可不单指房地产；

看问题看根本，

房子是根本吗？

扯淡，

人口才是国之根本！

这个多米诺牌倒下，

莫说你区区房地产，

莫说你上海汤臣一品，

莫说你深圳湾1号，

百行千业通通给我拉胯。

没人你说个求？

所以这回摸着石头过河，

就先从教育开始。

你们注意到没？你们身边年轻人是不是几乎完全不讨论房价了？

16年时我印象很深，

那年很多中产都在讨论如何上车，

描绘自己如何筹款，光速看房签约，

年轻人一众羡慕或沮丧。

慢慢地我发现再有中产讨论房子，

年轻人不再插话发言，

都自顾自讨论游戏、b站这种。

再后来就是佛系男女，食草少女，

我是亲眼见过朋友圈晒保温杯泡枸杞的。

尤其去年疫情过后，

我微信8000多好友，

我发现很多人都“消失”了；

没动态，也不点个赞，

搞得我朋友圈就剩下一堆微商，

还有一群抱着2条胳膊的“讲师”。

我开始明白，

当人们想要某样东西时，

他们可能会吐槽，自嘲，

但极少会沉默。

在过去10年，房地产已出色完成贫富分化的历史使命，买得起的早已上车，买不起掏空6个钱包也没有卵用。

年轻人以前还讨论2句房子，

现在闭口不提，躺平“消失”，

我个人是完全能理解的。

很多年轻人对生活没有期待，

你跟他讲规划、讲未来有个屁用？

所以在这要提一句90年代日本泡沫。

我看到有很多人，

都在说借鉴日本泡沫破碎的教训，

但最硬核的教训我看没几个人提：

不是房地产泡沫不能破，

而是房产泡沫不能破的太晚。

因为年轻人躺平周期很短，

破早了可以，破晚了不行。

也是愚之前反复所说，

最迟10年，最快5年之内，

相关政策铁拳连招一定要打出来；

这不是我拍脑袋想的，

这是姑娘们最晚生育年龄决定的。

愚反复说今年90后最大的31岁，

最晚生育年龄38岁真不能再晚了，

这个数字摆在这里，就意味着接下来几年这几个硬核行业绝壁不太平。

有极端分子说，

你放心，

房价降了你也买不起房，

ok，买不起就不生。

我说句缺德丧良心的话，

以目前生育情况，

我们能否顶住下次国运之战？

人口问题，

远比我们想象中更严峻。

我就把话撂这，

很多人脸皮薄这话说不出口：

不把年轻人塞进自己的房子，

他们是绝壁不会生孩子的。

我把话说得再露骨一点：

不给房子就不会有孩子。

以前是拿着空间换时间，

今天是要用房子换孩子。

这不是赌气，这是自然反应。

而且我再立帖为证，

欢迎到时候挖坟打脸；

用房子换孩子还仅限最近几年，

再晚几年八成送房都不想生了。

你想想你都40多了，

当然送你套房子你肯定开心，

但你都40多了，

你还想有那心思生娃么？

再啰嗦一遍，

日本泡沫破灭，

我们更值得借鉴的是：

泡沫决不能破的太晚。

破晚了真的他妈说什么都晚了。

这几年变化所造成的影响，

如果不是深远且深刻那种，

还是蜻蜓点水，点到为止，

那就别怪这届年轻人铁了心“躺平”。