林海龙、张宾：资本视域下恩格斯《论住宅问题》的当代分析及启示

资本视域下恩格斯《论住宅问题》的当代分析及启示

[摘 要]在工业化、城市化进程中，无论是资本主义社会还是社会主义社会，住宅问题是必然要面对的，而当前我国正处于这一历史阶段。与资本主义社会住宅问题主要表现为住宅短缺根本不同的是我国现阶段住宅问题主要表现为房价、房租过高。恩格斯在《论住宅问题》中通过批判蒲鲁东主义和资产阶级改良主义的住宅观，阐明了资本主义社会住宅问题背后的资本逻辑运动规律，指出了只有实行无产阶级专政、确立生产资料公有制、逐步消除城乡对立才能彻底解决住宅问题。恩格斯的《论住宅问题》对于正确认识和应对我国现阶段的住宅问题具有深刻的指导意义。

一、引言

19世纪中叶兴起的第二次工业革命极大地解放了社会生产力。在其推动下建立了统一的德意志帝国，资本主义经济腾飞，德国也从落后的农业国向着先进的工业国迅猛发展。但是，“一个老的文明国家像这样从工厂手工业和小生产向大工业过度并且还由于情况极其顺利而加速的时期，多半也就是‘住房短缺’的时期。”一方面，大工业的发展摧毁了传统农村家庭工场手工业的经济基础，工业城市兴起、集聚，丧失了生产资料的大批农民被迫涌入城市以出卖劳动力为生，导致城市人口数量激增。另一方面，工业城市市中心建筑、整修住宅及其附属公共设施的主要目的是满足资本追逐超额利润的需要，而工人住宅只不过是个例外问题。结果是工人不但被排挤到了市郊，而且“工人的恶劣住房条件因人口突然涌进大城市而特别恶化；房租大幅度提高，每所住房更加拥挤，有些人根本找不到栖身之所”。城市人口激增与住房短缺矛盾突显。蒲鲁东主义者和资产阶级改良主义者宣扬住宅问题具有阶级同一性，可以利用阶级调和的方式解决住宅问题。恩格斯通过对蒲鲁东主义者和资产阶级改良主义者解决住宅问题方案的批判，提出了彻底解决住宅问题的途径。

当前我国正处于工业化、城市化深度发展时期，同样面临着住宅问题及其衍生的各种社会问题，这些问题关涉千家万户的切身利益。恩格斯的住宅思想对于深入理解和应对当下因住宅而产生的各种社会问题具有深刻的指导意义。

二、恩格斯对蒲鲁东主义者住宅问题解决方案所做的批判

蒲鲁东主义者米尔伯格以蒲鲁东的“永恒公平”思想为理论基础，提出了“永恒权利”理论指导下解决资本主义社会住宅问题的方案。

(一)恩格斯对蒲鲁东“永恒公平”思想的批判

“各社会中的基本原则，有机的、起调节作用的、至高无上的原则，支配其他一切原则的原则，统治、保护、压制、惩戒、在必要时甚至镇压一切叛乱因素的原则究竟是什么呢?是宗教、理想、利益么?……这个原则在我看来就是公平”。因为公平是一切原则的原则，那么它就获得了唯一性和永恒性。在蒲鲁东看来，公平的原则就是等量的价值比例。“在社会里，公平不是别的东西，乃是价值的比例”,而“劳动是价值比例的原则”,等量劳动意味着相同的价值比例，意味着等量劳动创造了“永恒公平”。“永恒公平”原则外化为具体的法权，“法权就是支配着社会原理的总称”。

恩格斯指出蒲鲁东的“永恒公平”思想具有空想性。在资本主义社会，以工人的最低工资表示的资本家为购买劳动力而支付的价值与工人在生产过程中物化在商品中的劳动创造的价值并不相等，两者之间存在着一个差额，即被资本家无偿占有的，由工人生产的剩余价值。因为剩余价值被榨取，工人劳动价值与生产商品的价值之间并不是等量的价值比例，不存在公平。

公平是历史的具体的。“这个公平则始终只是现存经济关系的或者反映其保守方面，或者反映其革命方面的观念的神圣化的表现。”一方面，公平原则属于意识形态领域，是客观经济关系的反映，随着客观经济关系的变化而或快或慢地做出适应性调整；另一方面，公平原则属于社会价值评价范畴，每个人所处的经济地位、利益需求等不同就会产生相异的社会公平认知。

(二)恩格斯对米尔伯格“永恒权利”理论的批判

米尔伯格认为“承租人对房主的关系，完全和雇佣工人对资本家的关系一样”。房屋租赁关系和雇佣关系都是法定契约关系。雇佣关系双方是资本家与工人，房屋租赁关系双方是出租人和承租人，其中承租人不但有工人而且包括小手工业者、小资产者、大资本家，所以工人阶级与资产阶级在住宅问题上具有阶级利益同一性，房屋租赁关系与雇佣关系本质相同。同时，法律规定房屋出租人可以收取租金，出租房屋上存续租赁关系越久，超过房屋建筑成本费用的租金补偿越多。“房租是房主获取一定部分社会劳动的永恒权利根据，建造房屋所花费的成本以房租收入的形式可以得到多倍的补偿。”

恩格斯指出米尔伯格混淆了雇佣关系与房屋租赁关系，两者虽然都是契约关系，但是两者背后的经济本质不同：雇佣关系反映的是剩余价值的生产过程，即资本家通过廉价购买工人的劳动力，迫使工人超出再生产劳动力价值的社会必要劳动时间而创造出被资本家无偿占有的新价值的过程，工人只是获得了劳动力价值的最低额，这一过程反映了资本家与工人之间剥削与被剥削的关系。而房屋租赁关系反映的是剩余价值的分配过程。第一，出租人不支付承租人工资，承租人也不为出租人劳动，租赁的整个过程没有劳动的参与，就不会创造剩余价值；第二，法定孳息是由法律关系产生的，根据法律规定，权利人在权利存续期间，无须付出劳动便可取得的收益。房租属于法定孳息，具有利息、利润的性质，而利息或利润是资本主义社会剩余价值分配的形式，房租的高低不是资本对工人劳动力剥削程度强弱的表现，而是出租人受供求关系影响参与对已有全部社会剩余价值分配的竞争能力的体现。

雇佣关系反映的是资本运动的一般形式(G-W-G')。此种运动两极是同质但价值量不同的货币，从流通中重新流回的货币与初始货币之间存在的差额就是剩余价值。资本运动的一般形式最终目的在于源源不断地获取剩余价值，因此，其运动过程没有限度。在雇佣关系中，资本家将初始货币中能够满足工人自身及其家庭需要的货币量作为工资支付给工人，雇佣工人从事生产劳动，工人不但创造了弥补劳动力价值的价值而且创造了新价值即被资本家榨取的剩余价值。而房屋租赁关系反映的是简单商品流通形式(W-G-W)。此种运动的两极是同价值量而使用价值不同质的商品。简单商品流通的最终目的是获得商品的使用价值以满足自身需要，参与流通中的货币最终被耗费掉了。因此，只要获得了商品的使用价值，这一运动过程即告终结。房屋租赁关系中承租人只需要卖出其拥有的商品，例如劳动力，然后用卖的钱支付租金取得房屋的使用价值即用益权即可，此过程中并不会产生盈余的价值。

综上所述，第一，房屋租赁关系与雇佣关系有着根本区别。第二，米尔伯格仅从房屋租赁关系中承租人的范围来考察阶级利益，实质上既忽略了房屋租赁关系的经济本质又企图通过法律关系来掩盖阶级对立。在资本主义社会，阶级利益实质上表现为统治阶级对生产资料的占有和对被统治阶级劳动与劳动成果的剥削，这种占有、剥削注定资产阶级与无产阶级没有阶级利益同一性。

恩格斯批判了米尔伯格所主张的“永恒权利”可以使建筑房屋的成本以房租的形式获得多倍补偿的观点：房租属于法定孳息，米尔伯格认为建筑房屋的成本能够以房租形式获得多倍补偿来源于法的规定性。恩格斯指出，一方面法律契约关系由国家权威约束，表示为双方的共同意志，共同意志无法决定经济活动本身；另一方面法律从总体上反映经济关系，无法对每一具体的经济活动做出规制，例如法律规定可以雇佣工人从事生产，但是无法阻止剩余价值被剥夺。法律规定租房应该收取租金，但是无法确立统一的租金金额。

建筑房屋的成本能够以房租的形式获得多倍补偿，一方面是剥削剩余价值的结果：房屋的承租人不但包括工人还包括资本家，当资本家作为承租人出现时，出租人将房屋的剩余价值作为预付资本以在资本家的生产成本中占比的方式参与了商品的生产过程。此时的房屋“它不仅对把它让渡出去的人来说是资本，而且它一开始就是作为资本交给第三者的，这就是说，是作为这样一种价值，这种价值具有创造剩余价值、创造利润的使用价值；它在运动中保存自己，并在执行职能以后，流回到原来的支出者手中，在这里，也就是流回到货币所有者手中”,即保持房屋所有权不变的情况下将房屋的剩余价值作为生息资本贷放。资本家在生产中榨取的剩余价值被看作是生产成本的增加额时，剩余价值就获得了利润形式。出租人以其预付资本的比例参与利润分配。因此，资本家榨取工人剩余价值越多，出租人按其占比参与剩余价值的分配基数就越大。这样，建筑房屋的费用就能够以房租的形式得到多倍补偿。当工人作为承租人出现时，房租是维持工人自身生存及其家庭的必要支出。相对人口过剩的社会环境和机器大生产对工人的排挤，使工人工资逐渐下降。工人工资越低，资本家可以榨取的剩余价值就越多，用来进行分配的社会总剩余价值就越多。同时，由于房屋供不应求，房租就会越高，工人只得缩减维持自身及其家庭生存的费用支出。合租在居住环境恶劣的出租房内甚至放弃租房成为工人们被迫的选择。

另一方面，房屋价值是生产成本与剩余价值的总和，房屋的建筑成本能够以房租的形式获得多倍补偿与地租加价有关：“租价即所谓的租金由下述几个部分组成：(1)地租；(2)建筑资本的利息，包括承造人的利润在内；(3)修缮费和保险费；(4)随房屋逐渐破旧逐年以分期付款方式支付的建筑资本补偿费(折旧费),包括其利润在内”。其中地租、修缮费、保险费和折旧费属于建筑房屋的生产成本，建筑资本的利息属于房屋剩余价值的组成部分，要参与生息资本的贷放过程。保险费、折旧费和修缮费中用来购买生产资料的部分在于维护房屋原有价值，而修缮费中耗用的人工支出既能维护房屋原有价值又可能一定程度上产生剩余价值。在生产成本中只有地租能够使建筑房屋的成本以房租的形式获得多倍补偿，资本主义社会实行生产资料私有制，土地作为生产资料在经济上表现为排他的私人占有，在法律上表现为国家承认，土地确权。无所不在的资本竞争，土地不断被兼并，少数大地产资本家在拥有了大量土地所有权的同时，更重要的是获得了对土地的垄断。资本家对土地的垄断，一方面使农民破产被驱入城市，导致城市人口激增，而城市居民住宅建造、大型工厂及其相关公共设施建筑等都需要大量土地。另一方面，务农劳动力减少，造成食物和工业生产原料及其他土地产品价格逐渐提升。这种供求情况使得土地价值在不附加任何劳动的前提下初步升值。资本家将垄断的土地出卖，建造居民住宅、建造大型工厂等，使土地经过劳动改良，附加剩余价值的土地再次升值。“不论原来的租地人怎样改良了租地，他的后继人总是发现，土地所有者会根据以前的改良使土地价值增加的程度来提高租金。”通过提高租金，土地所有者无须任何劳动付出就可坐享从社会总剩余价值中牟取的巨额利润。

综上所述，建筑房屋的成本之所以能够以房租的形式获得多倍补偿是由剥削剩余价值尤其是房屋的剩余价值作为生息资本贷放和地租加价的双重作用导致的。

(三)恩格斯对米尔伯格“废除房屋租赁制”建议的批判

赎买出租住房，要“把房屋的价值不短分厘的偿付给原来的房主。过去，交付的房租是承租人奉献给资本的永恒的权利的贡赋，而现在从宣布赎买出租住房之日起，承租人所付出的那笔精确规定的金额，就成为对转归他所有的住房价值的逐年的分期偿付”。废除房屋租赁制后要实现对出租住房的赎买需要满足两个条件：不短分厘的精确计算房屋价值和分期偿付。

恩格斯指出不短分厘的精确计算房屋价值是不可能的。首先，被出租的房屋所有权并不一定唯一，被出租的房屋可能存在多个所有权人，确权困难；其次，房屋的价值以货币为载体表现为价格，价格受到价值规律和供求关系的影响，只能是约等于商品的实际价值，没有波动完全吻合的情况具有偶然性；最后，价值的决定因素社会必要劳动时间是作为一个社会过程而存在的，且指社会生产的大多数情况下的状态。

恩格斯指出分期偿付房屋价值也不具有可行性：第一，此处的分期偿付是以精确计算房屋价值为前提的，这个前提已被证明是空想的。第二，相对过剩人口的存在，一方面使工人的工资被一再压低，另一方面工人有被随时解除工作的可能，工人们不得不从一个资本家剥削下转到另一个支付了更加廉价工资的资本家的剥削下。因此，工人流动性、迁移性是常态性的问题，但是，工人为一所出租房屋所分期支付的租金并不能在另一所出租房上叠加、扣除。第三，在无产阶级意识觉醒的情况下，资产阶级的剥削往往诱发经常性的工人运动，这样更增加了工人阶级、小手工业者、小资本家甚至大资本家的住房不确定性。

无论是蒲鲁东的“永恒公平”还是米尔伯格的“永恒权利”都是混淆了法与经济的关系，将法作为决定经济关系的内容而经济关系成了法的表现形式。米尔伯格的“永恒公平”理论和蒲鲁东的“永恒权利”理论都将法律神化为解决一切问题的万能措施。在这种标准下，任何阶级之别都被掩盖了，任何阶级利益冲突都不可能打破原有的法律体制，因为社会的进步只需要通过国家法律修正经济的、政治的以及其他社会关系，上升到“永恒公平”领域就能实现。

三、恩格斯对资产阶级改良主义者住宅问题解决方案的批判

资产阶级改良主义代表人物萨克斯企图对资本家进行道德说教，通过各种劳资利益调和途径，让工人拥有住宅所有权，使工人既是工人又是资本家。

(一)恩格斯批判了萨克斯以道德为理论依据解决住宅问题

1.萨克斯认为住宅短缺问题的发生是由于资本家和工人双重无知导致的。资本家贪婪自私而工人消极怠惰。从资本家方面来说，萨克斯认为他们缺乏社会责任感，根本认识不到保证整个社会正常住宅需要对维护资产阶级利益的重要意义，资本家具有资本和能力却并不愿意履行解决社会住宅问题的责任，只是一味地追求更多的金钱；从工人方面来说，工人之所以愿意拥住在条件恶劣的房屋，是因为“这一切都是为了尽可能少花一点房钱，同时他们却又把自己的收入真正作孽似地挥霍在酗酒和种种无聊娱乐上面”。

2.恩格斯指出住宅问题是经济问题而不是道德问题，在资本主义生产关系中：第一，工人的劳动异化为能够被买来使资本增值的商品，工人劳动创造的剩余价值被资本家无偿占有，而资本家支付的工资只不过是最小限度的劳动力价值，它仅限于支付维持工人每天生命更新的生活资料的价值。资本家是资本的人格化，资本的本性在于剥削工人剩余价值而不是服务工人阶级。第二，机器技术作为工人的竞争者在大工业中被广泛采用，工人不断受到机器的排挤，当机器在某一生产领域占据绝对优势，与它相竞争的工人阶级就会处于慢性贫困中，而当机器大生产成为整个社会生产的主力时，机器带给工人的是更加剧烈的排斥。它迫使大量工人失业，于是工人生活贫苦异常。第三，资本主义生产关系日益摧毁旧经济基础，农民破产，大批工人涌进城市，但是由于资本逻辑运动，工人住宅的修建仅仅是例外的问题。

综上所述，资本主义社会住宅问题既不是工人“无知”、道德败坏造成的，也不是资本家“无知”、缺乏社会责任感造成的，而是资本主义生产关系下资本运动的结果。

(二)恩格斯批判了萨克斯解决住宅问题的途径

萨克斯认为要让工人拥有自己的住宅所有权完全可以通过以下途径实现：一是在农村广修小宅子，在城市使工人拥有地产。二是在大城市附近建立工人移民区，工人阶级免费享用住房。三是工人自助。工人自助可以分为两种情况，一方面是厂主主动承担社会责任，为工人营造住宅或者向工人提供地皮、借贷建筑资金等，鼓励工人自建住宅。雇主拥有对房屋的所有权和任意支配权；另一方面是建筑社或建筑协会，工人需要不动产抵押并在短期内分期清偿。四是国家帮助。国家通过立法，采取一切法令措施消除诱发住宅问题的各种因素，例如制止住宅领域中的投机活动。

恩格斯对萨克斯解决住宅问题的途径逐一展开了批判，证明了萨克斯以上全部建议根本无法彻底解决住宅问题。

1.关于在农村修建小宅子和在城市使工人拥有地产。

一是资本主义生产关系瓦解了旧时的农村经济基础，农民小的分散的生产资料逐渐变为社会化的生产资料而被资本家私人支配。农村到处都是破产的农民，他们早已将原有的房屋和土地庄稼的所有权抵押给了债主，因此在农村修建小宅子也只能是为资本家利益服务了。二是萨克斯主张使工人在城市拥有地产就能实现工人的阶级跃迁，工人通过其所有的地产获得物质利益，从无产者上升为资产者。恩格斯指出：第一，地产是对工人阶级的束缚，如果工人因此被束缚在土地上，失去了迁徙自由，那么工人阶级反抗工厂主、反抗整个资产阶级的革命性将大打折扣；第二，即便假设工人阶级接受资本主义国家的恩赐，拥有了地产，那么这种地产作为资本，最终会因为工人阶级没有生产资料、工人阶级的革命运动、资本逻辑运动被剥夺。

2.关于在大城市附近建立工人移民区，工人阶级免费享用住房。

一是对工人来说，住宅属于维持劳动者生存的生活资料，假定在工人移民区内工人无须缴纳房租，那么维持工人存在所需生活资料的价值降低了，工资也随之下降。二是工资下降的平均量等价于节省的房租平均量。也就是说，工人不是以货币形式来支付房租的，而是以无酬劳动的方式付给了雇用自己的厂主。

3.关于工人自助。

一是在鼓励和帮助工人自行建房方面，恩格斯指出无论是雇主自己出资还是为工人提供出资建房，都是雇主提供生产资料，雇主因此获得了房屋的垄断权，能随意支配房屋。这样雇主不但可以随时解雇工人，而且当工人罢工的时候，雇主随时有权收回工人的房屋用益权，如此工人的任何反抗都难以进行。二是在建筑协会方面，第一，工人没有生产资料，工人的住宅只有在工人拥有所有权并且可以对外出租取得房租或者进行不动产抵押时才会满足入社的资格。第二，建筑协会是拥有积蓄的小资产者得以稳定投资的处所，它是为保证小资产者获得优厚投机红利而存在的。所以建筑协会根本不会为工人阶级利益服务。

4.关于国家帮助。

资本主义社会是资本掌控国家，不是国家掌控资本。恩格斯指出，首先，资本主义国家只服务于资本的利益，任何资本主义国家立法机关都不会为了工人阶级利益而通过使工人阶级拥有住宅所有权的法令。源于法国巴黎并在欧洲普遍开展的“欧斯曼计划”表面上像是通过国家法令解决资本主义社会住宅问题，但其背后的政治目的，一是为了以街道或豪华高楼穿隔工人聚居区，加强对工人活动监督的同时，避免在工人革命爆发后使资产阶级陷于长时间的城市街垒拉锯战，以便尽快平息革命势力；二是为了使繁华的高楼大厦遮掩工人聚居区的肮脏，营造社会和谐的假象；三是资产阶级法令在委托当地政府付诸实施的过程中首先碰到的是当地政府官员被种种家族关系捆绑，推诿扯皮、贪污腐败、徇私舞弊的现实。这种现实很快就能够架空国家法令权威；四是依附于资本家的政府官员出于竞争权力的个人利益，是绝对不会违背资本家利益而让工人通过国家法令就拥有住宅所有权。

四、恩格斯提出了彻底解决住宅问题的根本途径

综上分析，资本主义的生产方式使生产资料日益集中在少数人手里，丧失生产资料的农民只能在大城市中以出卖自己的劳动力为生，生产资料和人口向工业城市的集中造成了住宅紧张、环境污染等城市发展问题，同时失去了大量劳动力和生产资料的乡村，生产力受到了极大的挤压，最终形成了城乡支配与从属的二元结构模式。生产资料私有制的巩固以及社会化大生产推动下的城市化快速发展，日益割裂了城乡协调统一态势。唯有消灭私有制，使生产资料复归整个社会公有，从而消除生产力、生产资料城乡分配不均衡现象，极大解放生产力发展潜力，才能为彻底解决住宅问题提供物质基础。

在资本主义社会里，工人阶级只是资本的奴隶，只能屈服于资本的利益，而不是对资本提出住宅所有权的要求。“资本主义生产方式使我们的工人每夜都被圈在里边的这些传染病发源地、极恶劣的洞穴和地窟，并不是在被消灭，而只是在……被迁移!”资本主义社会住宅问题所具有的复制性意味着任何试图不改变资本主义制度根本性质而单独彻底解决住宅问题的方案最终都将归于失败。那么解决住宅问题只有一个办法：推翻资本主义私有制，确立社会主义公有制，使劳动人民成为整个社会真正的主人。

五、恩格斯《论住宅问题》的启示

“如果我能证明我们现代社会的生产足以使社会一切成员都吃得饱，并且证明现有的房屋足以暂时供给劳动群众以宽敞和合乎卫生的住所，那我就已经很满意了。至于苦思冥想未来的社会将怎样调节食品和住房分配——这就是直接陷入空想。”一方面在工业化、城市化进程中，无论是资本主义社会还是社会主义社会，住宅问题是必然要面对的。当前我国正处于这一历史阶段。另一方面恩格斯希望通过自己的研究，能够为未来无产阶级专政的国家分析和解决住宅问题提供科学的理论依据，指导后者依据客观现实解决住宅问题。

(一)有助于正确认识资本主义社会和我国社会主义社会中住宅问题的差异

1.资本主义社会和社会主义社会中的住宅都是商品，都具有使用价值和价值，两种不同的意识形态对住宅使用价值和价值的侧重点不同：一是在资本主义制度下，资本运动规律支配着房地产产业，住房的供给要能保证令房地产开发商、贷款方、房东等资本家变得更加富裕，而非令广大劳动者能够满足自身需要。因此，资本主义社会重视住宅的价值。二是我国社会主义社会重视住宅的使用价值，习近平总书记在党的十九大报告中提出“房住不炒”,明确指出住宅必须坚持使用价值本位，控制资本对住宅价值的过度追求。

2.资本主义社会与我国社会主义社会住宅问题的主要表现形式不同：一是在资本主义社会，住宅问题主要表现为住宅短缺，房价、房租虚高，超级豪宅与超级贫民窟并存。二是在我国社会主义社会，住房并不短缺，中国人民银行调查统计司最新发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示：我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%,有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%,户均拥有住房1.5套。美国住户总体的住房拥有率为63.7%,低于我国32.3个百分点。按家庭收入从低到高排序，美国收入最低20%家庭的住房拥有率仅为32.9%,而我国收入最低20%家庭的住房拥有率也为89.1%。我国住宅问题主要表现为房价、房租过高。《2019年全国50城房价收入比报告》显示：一线城市房价收入比较高，其中深圳35.2,三亚27.6,上海25.1,北京23.9,厦门22.8,广州16.5。50城中房价收入比最低的长沙为6.4,按照国际标准，房价收入比的合理范围为4～6之间。这说明我国大中城市的房价远高于居民家庭年收入，大中城市的普通工薪阶层、中产阶层仅凭工资收入购入宜居住宅需要较长时间。

3.资本主义社会与我国社会主义社会住宅问题形成的根本原因不同：恩格斯在《论住宅问题》中已经阐明，资本主义社会的住宅问题是生产资料私有制基础上资本逻辑运动的结果；我国实行生产资料公有制并坚持市场在资源配置中的决定性地位，住宅问题是由于房地产市场改革的深入，政府宏观调控措施不成熟，房地产市场过度资本化造成的。

(二)解决我国住宅问题，必须始终坚持生产资料公有制，合理驾驭市场资本

随着我国改革开放深度发展、城市化节奏加快、市场经济持续繁荣，各城市尤其沿海大中城市、内地新兴经济开发区的住宅需求在短期内膨胀。住宅的庞大需求和房地产市场的超高利润持续推高商品住宅的价格，刺激着国内外资本竞入，在中国形成了“炒房热”。房地产资本化不断刺激着房价和房租非理性上涨的同时也带来了许多不利的后果：不利于国家产业结构升级，投资过度趋向于房地产经济会弱化科技创新产业研发投入、压缩制造业投资，拖滞产业结构升级动力，诱发夕阳产业与新兴产业之间资源错位，于经济健康发展不利；不利于城乡二元结构融合，房价的高涨，使绝大部分农民工在城市难以安家置业；社会贫富分化程度进一步加剧，房价、房租趋高，高房价购买者或付出几代人积蓄，而无房者要支付高昂房租，高房价又促使财富向少数人集中，社会上富人更富，穷人更穷；房价、房租过高，不但挤占了居民消费能力而且在一定程度上抵消了改革成果。

不借助市场的力量，中国特色社会主义不会成功，我国正处于社会主义初级阶段，必须毫不动摇地坚持和完善社会主义市场经济体制，使市场在资源配置中起决定性作用。但是没有中国特色社会主义的约束，市场调节的自身弊端将被无限放大，因此，必须坚持社会主义生产资料公有制，合理驾驭市场资本，更好地为全体人民服务。习近平总书记在党的十九大报告中提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。住宅事关全民切身利益，既要保证市场资本运作合乎法律规定，在房地产市场有所作为，又要完善政府宏观调控，提高驾驭房地产市场资本的能力。首先，在我国土地资源属于公有，本质上是为了服务全民的公共利益，应该避免资本绑架土地，防止土地以房产形式向先富阶层过度集中。因此，政府要强化土地资源配置能力，折价放开城市二级土地市场，硬化土地使用权，延长土地使用权年限，完善土地出让方式，严控地价不合理上涨，加快试行土地去财政政策。其次，“中国是世界上对于资本最友好的国家之一，不动产不征税，遗产不征税，资产转移出境也不征税，从这个角度看，可以算得上资本家的‘天堂’。”政府应当逐步推行房产税和不动产税改革试点，抑制高收入家庭投资性购房，在全国去住宅库存。再次，扩宽住宅供应渠道，严禁兼并宅基地，允许合作建房、私人建房，同时政府应加大棚户区、老旧小区改造的投资力度，严把住宅质量关。最后，如果政府驾驭不了房地产市场资本，过重依赖房地产产业发展经济，就会形成房地产资本对政府的短期行为专制，政府任何利民措施都将受到房地产资本的处处掣肘。因此，要依法严处房地产市场贪污腐败行为，严禁资本寻租、权力寻租，防止形成垄断土地市场的行政寡头。

(三)解决我国住宅问题要坚持逐渐缩小城乡差距

恩格斯在《论住宅问题》中明确指出未来社会解决住宅问题需要以能够解决城乡对立矛盾为基础。现阶段在城市购买住宅的居民，一方面受限于自身投资渠道的狭窄、自身理财能力的不足，以及传统消费观念的影响，住宅成为其未来可期的、利益可观的投资资本；另一方面因为我国的户籍制度，在城市购入住宅，能够享受到住宅所附加的，较发达于乡镇的公共基础设施、交通以及优等教育等权益。这在一定程度上导致“学区房”价格远远背离原有的真实价值。因此，逐渐缩小城乡差距，首先要打破城镇化进程中的制度障碍，深化教育、医疗、户籍、就业等制度改革，城乡共享改革成果，推进城乡公共服务建设均等化、一体化、普惠化。其次，合理配置城乡资源，形成城乡双向良性互动的资本要素统一市场。最后，加强新农村建设，严禁占用农村耕地，采取多种途径千方百计地增加农民收入，扶助农村小微资本、合作资本经济发展。