【合法性审查建议2】重磅建言｜关于对《湖南省业主大会和业主委员会指导细则》合法性进行审查的补充建议

尊敬的湖南省人大法制工作委员会负责同志：

您好!我们是长沙市芙蓉区白沙路26号东成大厦的业主。长期以来，我们主动参与小区自治管理，无偿协助身边业主维护房屋、公共区域等合法权益，在日常处理小区事务、对接物业及街道工作中，积累了大量业主自治的实际经验，也发现了不少政策落地的问题。

湖南省住房和城乡建设厅出台的《湖南省业主大会和业主委员会指导细则》(湘建维〔2026〕14号)(以下简称《指导细则》)，已于2026年4月1日正式实施。但在我们实际开展小区自治、落实相关规定的过程中，发现这份文件里多条条款没有对应的法律依据，还有部分内容和国家现行的法律、条例相冲突。这些不合理的规定，不仅给全省广大业主参与小区自治制造了阻碍，还容易引发小区矛盾、纠纷，不利于基层小区治理工作有序开展，造成恶劣的社会影响。

此前，我们已于2026年8月20日向贵单位提交了三条合法性审查建议。经过我们再次梳理、核实法条和全国人大的权威指导案例，现补充三条新的合法性审查建议(合计六条合法性审查建议)，恳请贵单位核查纠正：

一、建议审查《指导细则》第六十六条及示范文本第三十二条，纠正违规限制业主被选举权的条款

全国人大常委会法制工作委员会早在2023年1月发布的2022年第1号备案审查工作案例中，就已经明确界定：各地物业相关规定，不能简单粗暴地把业主未交物业费、未缴专项维修资金等行为，和业主的自治权利绑定。这种做法属于不当限制业主的合法权益，混淆了两种不同的民事关系，超出了地方政策制定权限，不符合国家法律规定，必须整改纠正。

同时，全国人大法工委多次重申(含2025年12月最新表态)：仅仅因为业主没有缴纳物业费，就限制、剥夺业主参选业委会的权利，完全不符合《民法典》的立法初衷和法律规定。业委会是小区业主自我管理、自我服务的自治组织，业主参选的资格，只依据业主房屋产权身份而定，和物业费缴纳纠纷没有关联。

但我省《指导细则》第六十六条，明确将“拒不交纳物业专项维修资金、物业费及其他相关费用”，列为业委会及委员的禁止行为。更关键的是，省住建厅配套发布的《业主大会议事规则》示范文本第三十二条，直接引用上述条款，明确要求业委会候选人、候补委员，参选时绝对不能存在第六十六条的违规情形，否则直接丧失参选资格。

表面上看，新规只是约束在职业委会委员的行为，不再直接限制候选人，但通过示范文本引用绑定的方式，变相延续了以往违规限制业主参选资格的做法，属于典型的“换汤不换药”。目前全省各市县住建局、街道办事处，均严格强制执行该示范文本，直接沿用被全国人大明令纠正的错误做法，严重侵害了普通业主的合法权益。

结合国家法律规定，该条款的不合理之处清晰明确：

1. 超出地方文件制定权限。根据《中华人民共和国立法法》第十一条规定，涉及限制、剥夺公民民事权利、基本权益的事项， 业主参选业委会的被选举权，是业主的核心合法权益，省级规范性文件无权擅自作出限制性规定。

2. 混淆两种民事关系，违规限制业主合法权利。依据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条、第二百七十七条规定，业主的被选举权，是基于房屋产权产生的法定自治权利，属于物权范畴;而缴纳物业费，是业主和物业公司之间的服务合同纠纷，属于普通合同关系。两者互不关联，不能因为业主存在物业费缴纳争议，就剥夺其参与小区自治、参选业委会的法定权利。

3. 与国家上位法完全冲突。《民法典》和国务院《物业管理条例》全文中，从未将未交物业费列为业主参选业委会的禁止条件，我省这份细则条款明显与上位法相悖。

建议：

恳请对《指导细则》第六十六条、《业主大会议事规则》文本第三十二条开展合法性审查，责令省住建厅尽快修改、删除违规限制条款，彻底落实全国人大的整改要求。同时明确规定，该议事规则示范文本仅为推荐参考模板，严禁各地行政机关强制小区照搬执行，杜绝滥用职权限制业主合法自治权利。

二、建议审查《指导细则》第六十八条第四项，整改违反无罪推定原则的条款

《指导细则》第六十八条第四项规定：业委会委员在任职期间被追究刑事责任的，其委员资格自动终止。

这条规定存在明显的法律漏洞，和国家刑事诉讼基本原则相违背。根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第十二条明确规定：未经人民法院依法判决，对任何人都不得确定有罪。

简单来说，“被追究刑事责任”和“被法院判决有罪”是完全不同的两个概念。公民被立案侦查、提起公诉，只是司法机关的办案流程，在法院出具生效有罪判决之前，任何人在法律上都是无罪的。

而该条款直接将“被追究刑事责任”作为剥夺业委会委员资格的依据，相当于在司法判决之前，就提前认定当事人“有罪”，直接否定其任职资格，严重违反了国家无罪推定的法治原则，也随意剥夺了业主依法选举产生的业委会委员任职资格，既不公平也不符合法律规定。

建议:

恳请审查该条款合法性，责令省住建厅修改《指导细则》第六十八条第四项内容，将条款修正为：任职期间被人民法院依法判处刑罚，且判决已生效的，其业主委员会委员资格自行终止，完全贴合国家法律规定。

三、建议审查《指导细则》第四十五条、第三十七条第七项，恢复业主代表会议的法定职权

《指导细则》第四十五条规定，业主代表会议只能履行业主大会赋予的职权;同时第三十七条第七项规定，业主大会有权改变、撤销业主代表会议作出的所有不适当决定。此外，条款还要求业主代表开会前，必须书面征求所有代表业主的意见，投票只能照搬业主意见，完全没有自主决策空间。

但根据《湖南省物业管理条例》第十五条明确规定：业主大会、业主代表大会是平行并列的自治组织，均可选举业委会，依法代表和维护全体业主的合法权益，两者不存在上下级、隶属关系。

《指导细则》不仅擅自将法定的“业主代表大会”改名为“业主代表会议”，还通过条款设置，把原本独立的业主代表自治组织，降格为业主大会的附属机构、执行机构。一方面赋予业主大会绝对的撤销、更改权限，另一方面彻底剥夺业主代表独立研判、自主决策的权利，让业主代表会议沦为单纯传递业主意见的“传声筒”，大幅缩减、架空了法律赋予业主代表会议的法定自治职权，和省级上位条例规定严重不符。

建议：

恳请对上述两条条款开展合法性审查，责令省住建厅修改《指导细则》第四十五条、第三十七条第七项内容，删除限缩、架空业主代表会议职权的不合理规定，恢复业主代表会议与业主大会法定并列、独立履职的定位，完全对齐《湖南省物业管理条例》的法定要求，保障小区业主自治体系完整、有效运行。

以上三条补充审查建议，均基于国家现行法律法规、全国人大权威审查案例及我省地方条例提出，目的是纠正政策瑕疵、规范全省小区自治管理、保障广大业主的合法权益。恳请贵单位予以认真审查、督促整改!

联系人:谈俊

联系电话:137xxxxxxxx

联系地址：长沙市芙蓉区白沙路26号东成大厦

此致

敬礼!

建议人(签名):谈某、陈某某、彭某某

日期：2026年8月30日