历史回顾之公房出租：免费的午餐吃不饱

俗话说的好，“预知未来，先知历史。”还是让老马给您做一回导游，先陪您回顾一下中国商品房市场从复兴到繁荣再到疯狂的这段历史。从历史的回顾中，您可以了解商品房的前世今生，可以了解相关政策的走向，那么也就自然知道它到底存在哪些问题，到时候您自己就能把脉抓方了，或许您现在也有现成的想法。不管怎么说吧，到时候您抓的方和老马抓的方对一对，如果要是一样，就像当初诸葛亮与周瑜一样，来它个英雄所见略同，岂不是更有意思吗?哈哈

今天老马先陪您来一个小小的穿越，回到1978年以前的中国，看看那个时候中国城镇住房是一种什么状况。应该说那个时候呢就根本没有商品房一说，住房都是由单位或者政府有关部门分配，国家一直实行“两统一租”的福利分房制度，就是“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房分配制度。回想起来那时候城镇住房主要有以下三个特点。

这第一呢可以说是不用操心真便宜。为什么呢?那时候工作以后的在住房问题上人就分两大类，一个是已婚，一个是未婚。未婚的就不参与分房，但是路远的职工单位都有职工宿舍，远的标准是3公里以外都是远的，都要有宿舍。老马参加工作的时候还是有宿舍的，两个人一间，20多平米，感觉还是不错的。结了婚的呢，就有资格分房了，成家立业的意思。这个房子主要由所在单位和地方政府解决，统一按照国家的基本建设投资计划进行住房建设，其资金的来源90%主要靠政府拨款，少量靠单位自筹。住房建好后，单位以低租金分配给职工居住，怎么分呢，一般按年龄、工龄、职务、工作岗位、工作表现情况、是不是先进综合考虑排队，最主要因素是年龄和工龄。条件好的单位自己就建房了，所以那个时候大院特别多，某某厂大院，某某部队大院，单位小自己没条件盖房的，就等着政府盖房，有个房管局专门负责此事，小单位职工可以到房管局报名排队等候。一时排不上队的就先租住农民的房子，因为农民有宅基地，可以自己建房，所以住房还相对比较宽裕。公房的租金大约是租房成本的1/3(近似于免费)。印象中30平米的房子，一个月的租金也就三四毛钱。现在在北京要租一个30平米的房子，恐怕要4500元了，这房租涨的是真不少，足足涨了11250倍。住房是一种福利，是社会主义优越性的一种具体体现，能够分到一套房子是所有城镇职工的梦想。

这第二个特点是居民自主管理，邻里交往较多，关系融洽。那时候没有物业，都是住户自己管理，院子、道路都是挨着的住户负责清扫，约定俗成，就该扫。住楼的楼道也是住户争着扫，要是连续两天让对门扫了，感觉自己缺了什么，第三天要起早一点扫楼道。收房租和水电费都是一家一家轮着收，一家一个月，老马负责收，挨家挨户串门，都去看看别人家怎么回事，挺好的。邻里之间交往频繁，有说什么好吃的都分享，左邻右舍的饭几乎都吃过。房子坏了有专门的维修队，可以报修，他们每年也检查，所以感觉没什么不方便的地方。

以上这两点都很好，第三点可就问题了，就是住房比较紧张，面积比较狭小。由于城镇人口的急剧增长(那时候每个家庭几乎都是四个孩子甚至更多)，投资渠道的单一(国家和集体)，国家财政用于教育、医疗、交通、国防、经济等各方面支出的增大，所以城镇住房一度出现极为紧张的状态，有时三代同堂，人均住房面积也很狭小。看《贫嘴张大民的幸福生活》，一家人实在住不下了，就在院子里盖个小房子，把树都盖屋里了。当然这是文学作品，我们这里倒没发现这样的情况。不过那个时候住房紧张，面积狭小倒是真实的。1978年《国务院批转国家建委关于加快城市住宅建设的报告》中对这个问题也做了详尽的介绍：到1978年全国现有城镇3400个，人口1.1亿。据不完全统计，目前全国城市中，缺房户共323万户，占居民总户数的17%。(三种)其中：1是夫妇不能同居，或住教室、车间、仓库、办公室等的无房户达104万户;2是二户同室、三代同室、大儿大女与父母同室居住的不方便户达130万户;3是平均每人居住面积不足两平方米的拥挤户达89万户。好了，从以上统计中不难看出，城市中真正属于无房户的是104万户，没有取得公有住房的户，占城镇总户数的5.47%。那么房改之后城镇无房户是多了还是少了呢，同样用数据说话，2012年5月13日，西南财经大学和人民银行共同发布了《中国家庭金融调查报告》，该报告宣称我国2012年城市家庭自有住房拥有率为85.39%，农村家庭拥有自有住房率为92.60%。换句话说，城市无房户占14.61%，远远大于5.47%的比例。也就是说，房改的结果是人均住房面积大幅度增加，无房户大比例增加。

客观的说那时候生活清苦，住房紧张也是事出有因的。众所周知，我们的共和国是建筑在一穷二白的废墟之上，一百年的战乱早已使中国疲惫不堪，与西方发达国家比确实落后，落后了有300年，落后的农业、工业、教育、医疗、科技，共和国是在极度贫乏与落后中起步的。刚成立一年，又打了一场与16个国家军队组成的联合国军的世纪之战——抗美援朝战争，在武器装备相差极为悬殊的情况下，我们打出了国威、打出了尊严，为中国赢得了长久的和平。有战争常识的人都知道，战争除了战略战术的正确和指战员英勇奋战之外，还要靠大量的财力和物力的支持，因此用于其他建设的资金也被战争挤占了。但该打的仗也要打，不然一个屁大的小国都敢骚扰你，是不是呀。

在这样低的起点和国际环境不够友好的情况下，1978年前我们国家取得的成绩还是有目共睹的。有的人专门总结了10条20条，咱们不是这个专题，简单总结一下最主要的有四点：

这第一呢是工业作为国民经济的脊梁从零星分散到建立起门类齐全的、独立的、完整的工业体系。工业门类的齐全程度、技术水平和开发能力在发展中国家是首屈一指的，部分领域接近甚至达到发达国家水平。建立了一大批大中型国有、集体企业;从无到有建立起了规模庞大的航空、航天、原子能及门类齐全的军工体系;由一个农业国发展成为从喷气式飞机，运载火箭，卫星、核潜艇到工业成套设备和所有农业机械无所不能制造的工业大国。出口飞机大炮坦克和拖拉机什么的设备。

第二呢在大部分地区(不是所有地区，您别拿您那个小地方和我来打官司)农业从自然经济到大集体的规模化经营，农业灌溉和机械化水平大幅度提高。到70年代中叶，一部分平原地区基本实现了机械化或半机械化，拖拉机、推土机、播种机、联合收割机、扬场机、磨面机、喷雾器等农业机械普遍使用;我小的时候村里已经实现了联合收割播种机，大概属于先进地区了。完成了大江大河的治理，兴建了八万多座水库;农田水利建设已经完成，大部分地都是水浇地。

第三，交通运输业飞速发展。完成了90多万公里的公路(不包括遍布乡村的非油面道路建设)，将近3万公里的铁路，其中绝大部分是穿越于群山峻岭和戈壁沙漠。民航里程增长了15.82倍，与100多个国家建立了航运关系，共开辟航线800多条。

第四呢，公共事业成就达到目前为止的中国历史最高水平，现今无法超越。说社保：在极为艰难的情况下，我国建立了比较完善的社会保障体系，城镇退休金，农村五保户和基本口粮田;说教育：基本实现了义务教育，70年代末普及了高中，中专生大学生国家给助学金，建立了上千所大专院校和完善的基础教育体系。教育经费的投入占国民生产总值的5%。说科研：建立了规模庞大、分布领域广泛的科研院所，保守估计有3千多所，当时也只有美、苏可以与之相比。说医疗：在总体医疗水平有限的情况下，建立了比较完善的医疗保障制度，包括卫生防疫和传染病防疫体系，普遍的医疗卫生和防御网络，建起了遍布乡村的赤脚医生队伍，城市居民实现免费医疗，农民看病实行合作医疗，只需要5分钱的诊费。个人经历，关节炎，

大家想一想，这一桩桩、一件件，哪一样不需要钱啊。而支撑这一切的是国民经济的迅速增长。1976年和1949年相比，我国工业生产总产值增长了30倍，年均增长13%;就是在文革十年，工业总产值由1402亿元发展到3207亿元，翻了一番还多，平均增长12.87%。在当时的世界仅次于日本和德国居于世界第三位。

看到这里有朋友可能就要问了，我们现在说房子的问题，你说的这些和房子有毛关系吗?呵呵，当然有重大的关系了。我们现在盛行一种分蛋糕理论，国民经济总的财富就是一个大蛋糕，蛋糕能造多大、怎么分是非常重要的事情。简要回顾一下历史就是让各位能够了解我们的基础是什么样的。当我们刚刚建国的时候，我们不但缺乏建造蛋糕的资金原料，也缺乏建造蛋糕的技术，更缺乏建造蛋糕的人才，初中毕业就是高学历了，各领域的高级人才更是凤毛麟角，尽管国民经济飞速发展，但造出的蛋糕不是很大。这就好比一个大家庭，一没钱，二没原材料，三没文化，四没技术，五没外援，就是人口多，有上百口人，手里只有100元钱，不够大家吃一个月的。您要是这样一个大家庭的家长，会怎样领导一家人把日子过好呢?您是用来盖房子呢，还是先想办法吃饱饭，攒点钱用来投资，赚取更多的钱，等钱多了，再建造更好的房子。您是把100元钱合起来一起用，还是分给每人一块呢?估计一般人都是集中起来使用，先挣钱活命，条件好了再盖好房子。至于住的地方先找个地方凑合凑合，能遮风挡雨就可以了。

新中国成立的前30年我们基本上采用的是这样的思路，因为那时是打基础的阶段，所以更多的国民财富用于基础设施建设、用于教育医疗、用于发展经济，而用于改善生活的资金就比较有限了。那么盖房子的情况是如何呢，不同的人有不同的数据，简单说三个：1978年《国务院批转国家建委关于加快城市住宅建设的报告》中说，从1950年——1977年的27年中，国家投资建设住宅面积为4.93亿平方米，年平均建房约1826万平米。与此同时，中国人口从54167万增长到93717万，净增73%，城镇人口从5765万增加到1.1亿，增加了5235万，增长90.8%。城镇人口增长率高于全国人口增长率。计算一下27年国家投资建设的住宅相当于给每个城镇新增人口建设住房9.42平米。但是在同一份报告中，却说据1977年底统计，全国190个城市平均每人居住面积仅为3.6平方米，比解放初期的4.5平方米下降0.9平方米。这种计算方法显然与城镇总人口的增长不一致，不知道报告为什么不以全国城镇平均数为准，却采用了190个城市的数据，而这一数据的来源报告中却没有讲明。以统计学的观点看，这样的统计口径时不统一的，说服力不够。总之根据国务院批转的这一报告，1977年全国城镇人均住房面积应该高于建国初期，如果哪位不信，可以找来这份报告自己计算一下。上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军曾经也做过统计，他的统计结果是1980年，中国城镇人均住宅建筑面积仅为7.18平方米，与住建部报告差距很大。另一个说法来自《中国城镇住房保障制度研究》，西南财经大学博士郭玉坤的统计：到上世纪70年代末，新中国共建房14.49亿平方米，这个数据相差挺大，接近10个亿。这个统计和李战军所长的统计差不多。总之呢一五、四五、五五三个高峰，特别是五五期间，年均5331.4万平，四五期间是2514.6万。咱取中位往下一点的数据1978年的数据为3752万，五五期间年增长率分别是16%，32.7%，99.3%(79年)，36.6%，咱再取最低的增长率，16%，按15%计算，到2015年的时候，住房面积505.4518亿，中国城镇人口76750万，人均住房面积是65.86平米，您就砍下一半也行呀，接近33平。呵呵说道这宝宝有没有惊到吧，反正老马被惊到了。这咱们可都是土豪呀，而且不用自己掏钱买房子。这里我想说说快与慢的关系，以3为例，增加一倍是6，增加了3个，30增加一倍是60，增加30个，300，3000，30000，基数大了以后同比例增长，它的绝对值不知要增加多少，是不是呀?3752万已经快要迈入快行线了，眼看好日子就来了。

但是，当时光的列车走入上世纪70年代末、80年代初的时候,城镇居民住房紧张的局面进一步加剧,其主要原因有三：一是大量知青返城增加了城镇人口，从1979年开始，先后有将近1700万知青从农村返回城市，一下子增加了就业和住房压力。二是落实清理挤占私房政策增加了无房户，据不完全统计，北京市就有八万三千余间私人自住房屋被清退，全国被退回的房屋可想而知是个相当庞大的数字，这就意味着我们在几年的时间内又人为制造了很多的无房户。三是实际可婚年龄的降低，加快了家庭分裂的速度，增加了新的住房需求。70年代末，结婚年龄实行了几年的晚婚晚育政策，民间基本都认可了男27，女25，且这一年龄也不是很晚。但82年就取消了这一限制，提前到男22，女20，使婚龄提前5年，住房需求一下子增大几倍。上述三个举措三四年内相继出台，使城市陡增了很多新的无房户，原本住房紧张的状态更为突出。

(作者，高级经济师，研究生学历，北京师范大学汉语言文学教育专业毕业，先后进修过政治学、经济学和法学)