新住宅销售暴跌32.7%！寒冬可能比你想象的还要冷

　　国家统计局数据显示，1-2月份新建商品住宅销售额下降32.7%。32.7%是一个很大的降幅，但是有些朋友可能还不能完全理解这背后的含义。

　　我从房地产投资资金来源的角度，分析一下这个数据意味着什么。

　　房地产开发的资金来源都有哪些

　　除了占用建筑商等资金外，房地产开发投资资金来源有四类：国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金。

　　（1）国内贷款，顾名思义就是各种贷款，包括银行和非银机构，其中银行是主体。2022年国内贷款合计1.74万亿，占房地产投资资金来源的11.67%。

　　（2）利用外资的比例非常小，几乎可以忽略不计。

　　（3）自筹资金，既包括股权筹资，也包括债权筹资。比如，股东自有资金、上市房企定增获取的资金，都是股权筹资的自筹资金，发行信用债获取的资金就是债权筹资的自筹资金。也就是说，自筹资金也包括了借来的钱。这一部分2022年占比35.54%。

　　（4）其他资金占比最大，主要构成就是卖房回款。

　　大家看下表，2016年以来，其他资金的占比均超过50%。

　　其他资金最重要的两部分，一为卖房的定金和预收款，一为卖房的按揭贷款。

　　2021年时，银行、信托、债市、股市都被遏制的情况下，房地产商的定金和预收款增加了约0.74万亿，收到的个人按揭贷增加了约0.2万亿。因此，开发商在金融环境收紧的时候，整个资金来源仍然保持了增长。在市场监管趋紧的时候，只要消费者认定房价会涨，就仍然会买房，房地产商最大的资金来源就不会缺。

　　但是2022年就发生了实质性逆转，单边上涨的预期崩塌了。人们持币观望，房子没人买了，房子实在卖不动了，定金和预收款下滑2.46万亿，按揭贷款下滑0.86万亿，占整个资金下滑额度的63.72%。

　　2023年情况类似。销售继续下滑，引发房地产崩塌，信贷资金观望，不敢借贷，整个开发资金来源只有巅峰时期的63.4%。

　　按统计局的数据，2024年可能会更差。“其中住宅销售额下降32.7%。”

　　如果趋势不变，今年地产投资缺口有多大

　　由于我国预售制度等原因，销售金额和到账的资金不完全匹配。但是，住宅销售同比和房地产开发投资中其他资金同比有高度关联性。我们看下表，2012-2023年间，两者关联性极大。

　　我们可以做个简化处理，如果今年房地产销售情况都和前两月类似，即销售额2024年同比下滑32.7%，则房地产投资的其他资金来源也会下滑30%左右。

　　也就是说，如果趋势不变，2024年其他资金来源会下降为4.89万亿，下滑幅度高达2.1万亿。

　　2.1万亿是个什么概念呢？

　　之前，为了填补2023年房地产投资下滑的缺口，国家提出兴建三大工程。按照国金证券最新研报测算，每年合计投资（中性条件下）仅为1.2万亿元。

　　为了拉动内需，国家提出了设备更新、商品以旧换新。按方正证券估算，设备更新的年投资规模3600亿；按中国银行估算（中性值），以旧换新引发的需求规模也就4000亿左右。

　　把三大工程、设备更新和以旧换新全部加起来，中性估计的数值大约也就1.96万亿每年，别说填补2023年的投资缺口了，甚至还不够填补2024年房地产销售下滑导致的投资缺口（如果趋势不变）。

　　更何况，销售下滑还会导致金融机构惜贷，投资缺口只会更大。

　　如果没有其他的措施，今年的寒冬将会更冷。

　　而就在这个时候，万科又传出幺蛾子。

　　万科会出事吗

　　我反复强调，万科非常重要。一旦出事，后果严重。为什么呢？因为万科是优等生，是国企背景的优等生。

　　万科会出事吗？

　　按万科2023年3季度报，现金及等价物合计1012亿元，比2022年底减少了331亿元。按《财新》估算，这些钱里面大致有400亿是预售监管等无法直接动用的资金，除去这些钱，万科能动用的也就600亿左右。

　　同期，万科的短期负债+1年内到期的长期负债合计有511亿。

　　市面上很多研报吹嘘万科的现金和等价物对债务的覆盖在两倍左右，是用1012亿和511亿对比的，但是实际上1012亿中有400亿左右不能动（财新测算的），也就是说，万科能动的资金也就600亿，要处理的债务是511亿。2023年三季度时，万科的资金就已经处于非常紧张的微弱平衡。

　　从2023年数据看，如果拉平考虑，万科每月刚性支出在300亿左右。也就是说，拉平看需要300亿的月销售才能打平。《财新》说，“眼下万科的资金压力红线大体维持在月均销售额300亿元上下。如果融资端再收紧，万科对销售资金的依赖度还会提升。”

　　2023年1-6月，万科月均销售额340亿，能维持平衡。但是下半年以来销售额大幅下滑，月均销售额仅为287亿元。

　　更惨烈的时2024年，本年1月、2月，万科的销售仅为194亿和140亿。如果持续下去，没有其他救助，万科很可能出事。万科一旦出事，形势会继续崩塌。

　　目前，混合所有制企业中，绿地和远洋都出事了，如果万科这个优质的混合所有制企业也出事，市场的信心就会被击溃。

　　现在市场还有一种国企信仰，认为国企的房子不会出事，还可以闭着眼睛买。一旦万科出事，就意味着所有的混合所有制企业都可能出事，也意味着国企的门前再没有任何防线了。

　　最后，为了防止曲解，我要申明，困难总是暂时的，我们一定会挺过去，加油。