邋遢道人|楼市五十问之三：楼市不是正常商品交易市场是什么市场？

　　贫道在第一问(原文为“道说楼市之一”)中说：中国楼市“已经不属于正常商品交易市场”。有哥儿们回信问：房地产市场一样有商品——住房，一样有买家有卖家，而且买卖自由，怎么不是正常商品交易市场?楼市不是正常商品交易市场还能是什么市场?贫道的看法是，现在中国的楼市已经不失去普通商品交易的运行特点，更接近投资市场，如股市、汇市、期货市场等。大量甚至大部分买房者不是为了居住买房而是为了资产保值和增值买房。住房的用以居住的使用价值明显减弱而交换价值在增强。以至于楼市的供需关系运行特点已经与普通商品交易完全不同。因此，目前中国楼市更接近类似股市、汇市的投资市场。

　　早在2007年贫道就注意到中国楼市投资特征在增强，提出不能用传统经济学理论来分析楼市。在强国论坛和乌有之乡网站发文数十篇论述这个看法。最近也有“学者”指出中国楼市有投资行为，但很少进行理论描述。贫道对楼市和投资市场的描述可能与大家的常识不太一样，故下面稍微啰嗦一下。

　　上一个问答说到：社科院一个调查指出只有30%的市民买卖过商品房。按照现在商品房总量，参与买卖的家庭目前大部分已经拥有了2套以上的住房。因此说目前大部分买房者是为了资产保值和增值是不会错的。这种保值和增值为主要目的的交易属于投资活动。

　　但贫道定义目前楼市属于投资市场并不单纯从买方目的分析的。因为很多家庭买了两套甚至更多的房并没有很清楚的“投资发财”考虑，更多的倒是“放在那里总是个物件!”“不行了儿子(孙子?)长大了结婚用!”。说楼市更像投资市场，是因为楼市中供需方行为特征完全失去正常商品市场的取向而很接近股民行为特征，楼市中供给曲线和需求曲线与教科书上关于商品市场的曲线完全背离，而与股市的供求曲线相仿。

　　围观经济学这样用图表描绘市场中供给与需求的特征：

　　上图中P轴表示价格，Q轴表示商品数量，曲线Qd是需求曲线。需求曲线的基本特点是：价格越高，需求量越小;价格越低，需求量越大。

　　第二张图是供给曲线Qs。供给曲线特点是市场价格越高，供给量越大;市场价格越低，供给量越小。

　　这是普通商品交易的基本规律，也是微观经济基本运行规则。买方(需求)与卖方(供给)会在某一点上达成共识，这就有了图三：

　　其实这也符合我们的经验：东西贵了少买点，东西便宜了多买点。每个人都这样想，市场就是这个样子。

　　当楼市处于正常状态时也是这个样子。比如2003-2004年，房价总5%左右增幅扩大到 19%，涨幅明显。于是销售面积(需求)就从26%的增幅降低到14%。到2005年，房价从19%的增幅下降到13%，销售就从14%增幅激增到46%。

　　只要价格显示升，交易量就会萎缩。而一旦房价降速，交易量就会扩大。这叫正常房地产市场。符合普通商品市场规律。

　　但是看看2006年以后的房价和销售量就完全不一样了。

　　这张图显示的：这10年来只要房价涨幅回落，楼盘销售情况就不好。房价增幅回落大，销售就萎缩严重。房价如果负增长，销售也跌得更厉害。相反，凡是房价涨幅扩大，销售增幅扶摇直上。

　　价格上涨销售也上升，价格下降销售也下降。这可定不是普通商品市场，这是投资市场：下面是2014年10月到2016年3月上证综合指数(股票综合价格)与成交手数(相当于销售量——月K线没有给出交易额)。

　　数据来自新浪财经股票数据。成交量由亿手改为500万手是为了与股价数值接近，让两条线关系显示得更清楚。

 

　　这个图与上面2005年以来楼市图基本一致，虽然曲线变动幅度不同，但走向非常接近。都是价格曲线上升，销售曲线也上升;价格曲线下跌，销售曲线也下降。价格与销售如影随形，亦步亦趋。

　　其实把黄金交易市场、芝加哥粮食期货市场的各种粮食、美元兑加元、美元兑欧元……等金融投资市场的价格、交易量搞来，会发现都是这个德行!

　　投资活动有自己的规则，尤其以钱生钱的“生意”更是特殊，属于市场经济长周期最后阶段的一个标志性特征。搞清楚了这个问题才能观天下。大多数中国所谓专家，尤其是所谓房地产专家，连个什么是“刚性”都搞不清楚，肯定误导观众，误导群众，误导政府。

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