【合法性审查建议①】湘建维〔2026〕14号细则多条涉嫌越权违法，业主正式提请省人大备案审查

前言：依法监督，理性纠错，守护全省业主合法自治权益

2026年4月1日，湖南省住房和城乡建设厅印发的《湖南省业主大会和业主委员会指导细则》(湘建维〔2026〕14号)正式实施，作为全省小区业主自治、业委会履职、物业治理的重要指导性文件，该细则直接关系全省千万业主的财产权益、自治权利、被选举权、监督权。

我们作为长期参与小区自治、处理大量物业纠纷、维护业主公共权益的一线业主，在实务适用、逐条对照上位法核查后发现：

该细则多条条款无上位法依据、涉嫌越权创设规则、增设公民义务、限制业主法定权利、部分条款与《民法典》《物业管理条例》立法精神直接冲突。

我们本着善意提意见、依法纠错、帮助行政机关规范执法文件的原则，先期就细则第二十七条存在的合法性瑕疵，正式致函湖南省住建厅及主要领导，提出修改、纠错、自查建议。

但在收到住建厅回复后，我们遗憾发现：主管部门不仅未正视条款违法瑕疵、未虚心自查自纠，反而一味辩解、回避核心法律问题，对待基层群众合法监督意见态度消极、高高在上、拒绝纠错。

基于此，我们深刻认识到：仅向文件制定单位自我投诉、自我纠错，无法实现有效监督。住建厅作为制定机关，存在明显的“自我豁免、自我庇护”倾向，无法公正审查自身出台的规范性文件。

为维护全省业主统一、公平、合法的自治环境，杜绝违法规范性文件在全省落地适用、错误指导基层治理、持续侵害业主合法权益，我们决定不再向住建厅重复反馈，直接依法向湖南省人大常委会法制工作委员会提起规范性文件合法性备案审查建议。

因本次核查发现问题条款较多、涉及面广、法理复杂，我们分批次、分系列公开公示审查意见。

今日发布：合法性审查建议(第一期)，重点审查：第二十七条、第二十八条、第七十条、第七十一条核心违法越权条款。

后续我们将持续逐条核查、梳理全部违法、瑕疵、越权、不公条款，持续向人大提交审查建议并公开公示，推动省级规范性文件合法、合规、公正、统一。

一、合法性审查核心原则(全民可参考)

根据《立法法》《湖南省规范性文件管理办法》规定：

部门规范性文件，不得增设上位法没有规定的限制条件;

不得创设法律没有授权的主体、职权、管理制度;

不得违法限制、剥夺公民法定权利(被选举权、自治权、财产权);

不得设置双重标准、差别对待同等权利主体;

与上位法冲突、无合法依据的规范性条款，依法应当撤销、废止、修改。

本次审查全部严格依据：

《中华人民共和国民法典》

《国务院物业管理条例》

《湖南省物业管理条例》

住建部《业主大会和业主委员会指导规则》

《中华人民共和国立法法》

二、逐条曝光：涉嫌违法、越权、不公条款(第一期)

(一)第二十七条：创设法人业主特殊特权，设置双重标准，严重不公，无任何上位法依据

该条款允许单位业主、法人业主委派非业主身份员工，参与业委会竞选。

而对照全省普通自然人业主：

夫妻、直系亲属，均不得代为参选，必须本人亲自参选。

✅核心违法点：

上位法无任何授权：民法典、国家条例、省条例、住建部规则，从未允许非业主参选业委会;

创设双重标准、差别对待：同等业主身份，自然人严格限制、法人企业特殊优待，明显违反公平原则;

属于住建厅自行造法、越权创设权利，超出部门规范性文件权限。

(二)第二十八条：违法增设参选门槛、模糊化限制业主被选举权、创设额外公示义务

上位所有法律法规仅以“业主身份”作为业委会参选唯一法定条件，无任何品行、信用、前科、规约履行附加限制。

湘建维〔2026〕14号第二十八条，自行增设：

“模范履行业主义务、品行良好、公道正派、无不良信用、无刑事处罚公示”等模糊、扩大、人为可随意裁量的限制条件。

✅核心违法点：

法律无授权增设参选门槛，实质限制、剥夺业主法定被选举权;

条款语义宽泛模糊，基层街道、社区可随意卡人、选择性限制业主参选;

将司法处罚、信用评价纳入自治公示，无上位法依据;

与全国人大法工委备案审查精神冲突：无法律授权，不得增设业主参选限制。

(三)第七十条、第七十一条：越权创设“物业管理委员会”新机构，代行业主大会、业委会职权，严重突破上位法

《民法典》及国家级、省级条例，通篇没有“物业管理委员会”法定机构设置。

湘建维〔2026〕14号擅自创设全新治理机构：

由社区居委会人员担任主任;

未经业主选举产生;

可代行业主大会、业委会重大事项决策权;

可主导小区自治、监督物业、决定重大事项。

✅核心违法点：

规范性文件无权创设法定自治机构，属于严重越权造法;

架空《民法典》业主自主选举、自我管理的核心原则;

非业主选举机构，强行接管小区重大事务，严重侵害全体业主自治主权;

突破部门文件权限，涉嫌变相修改地方性法规。

三、本次维权初衷：不是对立，是纠错、是普法、是完善全省物业治理

我们本次依法提请人大合法性审查，不是个人纠纷、不是小区矛盾，是关乎湖南省全省所有小区、几百万业主的公共权利大事：

杜绝省级文件违法创设特权、差别对待业主;

杜绝随意增设门槛、限制业主被选举权;

杜绝部门文件越权法、架空民法典业主自治制度;

推动省级规范性文件合法、合规、公平、统一;

保护每一位湖南业主的合法财产权、自治权、被选举权。

四、郑重表态

针对省住建厅消极对待群众监督、拒不自查自纠的态度，我们不再私下沟通、不再私下反馈，全部走人大法定备案审查监督程序。

我们将逐字逐条全本审查湘建维〔2026〕14号全文，分批次公开曝光违法、越权、不公条款。

坚持依法维权、理性监督、以法律为准绳，推动违法规范性条款依法修改、废止、清零。

附：

正式提交湖南省人大法制工作委员会《规范性文件合法性审查建议书》

尊敬的湖南省人大法制工作委员会负责同志：

您好!我们是长沙市芙蓉区白沙路26号东成大厦业主。长期参与小区业主自治事务，常年协助广大业主维护小区共有财产合法权益，在处理大量物业纠纷过程中，遇到很多实务难题。

湖南省住建厅印发《湖南省业主大会和业主委员会指导细则》(湘建维〔2026〕14号)，文件自2026年4月1日正式实施。我们在实际落地运用该文件时发现，细则里面多条规定缺少法律依据，部分条款和现行法律、法规相互冲突，不利于全省广大小区正常开展业主自治工作。现特向贵委提出合法性审查建议。

一、《指导细则》第二十七条规定存在不公，缺少上位法律依据

条款内容允许单位、法人业主，安排法定代表人或者授权员工参加业主委员会竞选。

我们查阅《民法典》《国务院物业管理条例》《湖南省物业管理条例》以及住建部《业主大会和业主委员会指导规则》，没有任何法律法规授权法人业主可以委派不是业主的员工参选业委会。

而且，这条规定明显存在双重标准：普通自然人业主，就算是夫妻、直系亲属，都不能够委托他人参选业委会成员，要求本人亲自参与竞选;企业、单位业主却可以随便委派不是业主的员工参加竞选。同样都是法律意义上的业主，待遇标准不一样，明显有失公平。该条款属于省住建厅自行创设规则，超出文件制定权限。

特此恳请审查：

请督促省住建厅公开列明制定本条所对应的法律依据;

如果没有合法上位依据，建议修改或者直接删除本条，统一所有业主参选标准;

建议省住建厅对细则全文自查清理，杜绝违法随意创设新规则。

二、建议审查《指导细则》第二十八条，该条款不当限制业主被选举权

《指导细则》第二十八条设置参选条件，要求候选人做到“模范履行业主义务”“奉公守法，品行良好，公道正派”，还要求公示参选人是否受过刑事处罚、有无不良信用记录、是否违反管理规约等信息。

对照法律规定:

《民法典》第二百七十七条、国务院《物业管理条例》第十六条，都没有对业委会委员参选资格设置限制条件;住建部指导规则也只明确：业委会委员只需具备“业主”身份。

全国人大常委会法制工作委员会已有相关审查案例明确:在没有法律依据的前提下，地方性规范文件不宜增设条件限制业主竞选业委会委员的权利。

第二十八条文字表述宽泛、标准模糊，现实操作中很容易被人为拿来阻拦部分业主参选。同时，把是否受过刑事处罚这类司法评价内容，强制纳入业主自治公示范围，缺少上位法支撑。

建议意见:第二十八条借助模糊条件、额外信息披露要求，实质上增设法律没有规定的参选门槛，限制业主被选举权，应当修改或者删除。

三、建议审查细则中物业管理委员会相关条款合法性(第七十条、第七十一条)

《指导细则》第七十条、七十一条设立物业管理委员会制度。条款写明：物管委负责推动成立业主大会、选举业委会，监督物业公司履职;经过街道同意，还可以组织业主决定物业管理重大事项，物业管理委员会主任由社区居委会代表担任。

查阅现行法律：

《民法典》第二百七十七条只规定业主有权成立业主大会、选举业主委员会，法条里没有“物业管理委员会”这一组织形式;《民法典》《国务院物业管理条例》《湖南省物业管理条例》以及住建部《业主大会和业主委员会指导规则》，全文均未设立物业管理委员会制度。

这份指导细则只是省住建厅出台的规范性文件，现在直接创设物业管理委员会这一新自治组织，还授予它代行业主大会、业委会部分职权，已经超出规范性文件制定权限。物业管理委员会成员由街道指导组建、并非业主自主选举产生，却能够决定小区重大事务，直接影响全体业主权利义务。按照《立法法》精神，这类重大事项，只能由法律、法规、规章予以规定，不能由部门规范性文件自行创设。

建议意见：细则第五章关于物业管理委员会全部条款缺少上位法支撑，超越制定权限，和《民法典》确立的业主自治原则冲突，建议予以删除。如果基层确实需要物业管理委员会机制，应当先行启动《湖南省物业管理条例》修订，通过地方性法规立法提供合法依据。

四、总体意见

综合来看，《湖南省业主大会和业主委员会指导细则》存在不少越权创设条款、规则标准不公、削弱业主自治权利、和上位法律法规不协调等多项问题，可以说明，湖南省住建厅制定该《指导细则》不重视，对省级文件不严肃不认真。

恳请贵单位依法开展备案审查工作，督促省住建厅对不合规条款调整修改，理顺法规之间冲突内容，让政策贴合小区治理实际，切实保障全省广大业主合法自治权利。

后续我们还会持续梳理细则其余存在问题的条款，发现新问题将继续向贵委反馈。

联系人:谈俊、联系电话:1370731XXXX

联系地址：长沙市芙蓉区白沙路26号东成大厦

此致

敬礼!

建议人(签名):谈某、陈某某、彭某某

2026年8月20日